Как перевести нежилой садовый дом в жилой в СНТ: пошаговая инструкция

Как перевести нежилой садовый дом в жилой в СНТ: пошаговая инструкция

Владельцы участков в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) часто сталкиваются с дилеммой: их дом построен добротно, пригоден для круглогодичного проживания, но юридически он считается «нежилым». Это накладывает ряд ограничений: нельзя прописаться, а счета за электроэнергию приходят по более высокому тарифу. К счастью, законодательство позволяет изменить статус такого строения. Рассказываем, как это сделать.

Почему садовый дом по умолчанию считается нежилым?

Исторически сложилось, что земли СНТ предназначались для сезонного использования. Законодательство долгое время прямо запрещало возведение на них полноценных жилых домов. Поэтому постройки называли «садовыми домиками», «дачами» и по умолчанию считали нежилыми объектами. Более того, существовали даже ограничения по площади (не более 25 кв. м).

Ситуация начала меняться с принятием Федерального закона № 66-ФЗ в 1998 году, который разрешил строительство «жилых строений» без права регистрации на садовых участках и «жилых домов» с правом регистрации - на дачных.

Окончательный перелом произошел в 2019 году с вступлением в силу Федерального закона № 217-ФЗ. Термин «дача» исчез из юридического обихода. Теперь закон четко разделяет:

• Садовый дом: здание сезонного использования, предназначенное для временного пребывания. Постоянно жить в нем по закону нельзя.

• Жилой дом: объект, пригодный для круглогодичного проживания.

Но самое важное: закон № 217-ФЗ закрепил право собственника перевести свой садовый дом в жилой, если тот соответствует установленным требованиям.

Зачем переводить садовый дом в жилой? Основные выгоды

Изменение статуса объекта дает собственнику несколько важных преимуществ:

 

Преимущество	Пояснение
Прописка (регистрация по месту жительства)	Вы можете официально зарегистрироваться в своем доме в СНТ, получив все социальные гарантии (прикрепление к поликлинике, запись детей в школу и детский сад и т.д.).
Экономия на электроэнергии	Жилые дома имеют право на сельский тариф на электроэнергию, который существенно ниже обычного.
Круглогодичное проживание	Вы сможете законно и безопасно проживать в доме весь год, если он оснащен отоплением и другими необходимыми коммуникациями.
Рост ликвидности и цены объекта	Жилой дом стоит дороже и продается быстрее, чем садовый, так как снимает множество вопросов для покупателя.

Каким требованиям должен отвечать садовый дом, чтобы его признали жилым?

Закон предъявляет к жилому помещению целый ряд обязательных требований (закреплены в жилищном законодательстве). Экспертиза вашего дома должна подтвердить их все.

Вот основные из них:

Конструктивные особенности:

• Дом должен быть недвижимым имуществом (прочно связан с землей).

• Состоять из жилых комнат и подсобных помещений (кухня, прихожая, санузел).

• Жилые комнаты должны быть изолированными.

• Несущие и ограждающие конструкции должны быть в работоспособном состоянии: без разрушений, деформаций и трещин (механическая безопасность).

Инженерные системы:

• Электрическое освещение (обязательно).

• Отопление (обязательно для круглогодичного проживания).

• Вентиляция (для обеспечения качества воздуха).

• Водоснабжение и канализация: на территории СНТ может не быть центральных сетей. В этом случае допускается их отсутствие при условии устройства дворовых уборных с выгребом. Должна быть обеспечена качественная питьевая вода.

Нормативные параметры:

• Соблюдение требований пожарной безопасности.

• Соответствие нормам инсоляции (освещенности солнцем) и шумоизоляции.

• Нормируемые параметры микроклимата, допустимые уровни вибрации и электромагнитного поля.

Пошаговая процедура перевода: от экспертизы до решения администрации

Процесс легализации жилого статуса состоит из нескольких обязательных этапов.

1. Получите главный документ - Экспертное заключение

Это ключевой этап. Без него заявление даже не примут. Вам нужно заказать в специализированной организации техническое обследование дома. Эксперты составят заключение, в котором должно быть однозначно указано, что дом соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Крайне важно обращаться в инжиниринговую компанию, которая является членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий. Иначе заключение не будет иметь юридической силы, и администрация откажет.

2. Подготовьте пакет документов

К заявлению вам понадобится приложить:

1. Выписка из ЕГРН на садовый дом (или иной правоустанавливающий документ).

2. Копия паспорта собственника.

3. Экспертное заключение по обследованию технического состояния объекта (то, что получили на шаге 1).

4. Доверенность, если документы подает представитель.

5. Согласие банка/залогодержателя (если дом в ипотеке или залоге).

3. Подайте заявление в уполномоченный орган

Заявление и документы подаются в орган местного самоуправления (администрацию) того муниципального образования, где находится ваш участок. Сделать это можно через МФЦ, через портал «Госуслуги» или лично (если предусмотрено регламентом).

Срок рассмотрения заявления - не более 45 рабочих дней.

4. Получите решение

• Положительное решение: администрация сама должна направить его в Росреестр. Но на практике лучше после получения решения обратиться в Росреестр самостоятельно для внесения изменений в реестр (заказывать новый технический план не требуется).

• Отрицательное решение (отказ): не отчаивайтесь. Отказ можно и нужно обжаловать в судебном порядке (см. раздел ниже).

Главные причины для отказа и что с ними делать

Отказ может последовать на двух этапах: при приеме документов или по результатам их рассмотрения.

На этапе приема документов могут отказать, если:

• Неправильно оформлено Экспертное заключение (нет печати, помарки, составлено не членом СРО и т.д.).

• Отсутствует доверенность у представителя.

Вывод: доверьте подготовку главного документа - экспертного заключения - только проверенной организации с допуском СРО.

На этапе рассмотрения (содержательный отказ) отказ получают по следующим причинам (п. 61 Постановления Правительства РФ № 47):

• Представлен не полный пакет документов.

• Заявитель не является собственником объекта.

• Дом не стоит на кадастровом учете (нет сведений в ЕГРН).

• Нет согласия банка (если дом в ипотеке).

• Дом расположен на участке с неподходящим видом разрешенного использования (например, «для огородничества» - строить на нем дома вообще нельзя) или в охранной зоне (ЛЭП, газопроводы, объекты культурного наследия).

• Дом не соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (например, имеет более 3 этажей) или градостроительным регламентам (нарушены отступы от границ участка).

• Сам участок находится за границами территориальных зон, утвержденных Правилами землепользования и застройки.

Можно ли оспорить отказ администрации?

Да, отказ в переводе дома в жилой статус можно и нужно обжаловать в судебном порядке.

В исковом заявлении вы указываете причины отказа, которые сочли неправомерными. Главным доказательством вашей правоты будет то самое Экспертное заключение, которое подтверждает, что ваш дом соответствует всем требованиям для жилого помещения.

Если суд примет вашу сторону, его решение станет для администрации обязательным к исполнению, и статус вашего дома будет изменен