Уточнение границ земельного участка: необходимые документы и правовое регулирование.
Уточнение границ земельного участка: необходимые документы и правовое регулирование.
Уточнение границ земельного участка – это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер). Кадастровый инженер устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет его площадь, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план.
Согласно статьи 43 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Согласно статьи 43 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Когда необходимо уточнять границы земельного участка?
Уточнение границ участка проводится в тех случаях, когда межевание уже проведено и необходимо внести коррективы в документы из-за ошибок. Иногда не совпадают координаты объектов, здания выступают за границы участка, появляются другие несостыковки.
Подать заявление на уточнение границ земельного участка в Росреестр может только собственник участка.
Уточнение местоположения границ земельных участков, сведения о которых соответствуют нормативной документации, не проводится. Изменить конфигурацию и площадь земельного участка, местоположение границ которого определено с надлежащей точностью, можно в порядке перераспределения, объединения или раздела.
При проведении работ по уточнению местоположения границ земельного участка следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия «фактические границы земельного участка». В то же время статьей 43 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что границы уточняемого земельного участка определяются документами. Последнее упоминание о фактических границах было исключено в 2008 году из 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». До этого момента в упомянутом законе содержалось требование, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах на земельный участок, и фактического землепользования. Таким образом проводить уточнение местоположения границ по фактическим рубежам на местности допускается только при восстановлении утраченных документов, содержащих описание установленных границ. Удостоверить описание утраченных границ имеет право суд.
Когда необходимо уточнять границы земельного участка?
Местоположение границ уточняемого земельного участка определяют на основе документов, предусмотренных:
— статьей 43 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»;
— пунктом 22 Приказа Росреестра №П/0592 от 14.12.2021 г.
— статьей 43 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»;
— пунктом 22 Приказа Росреестра №П/0592 от 14.12.2021 г.
1. Заявление о постановке участка на кадастровый учет или внесении изменений в ЕГРН.
2. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.
2. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Документы, определяющие местоположение земельного участка при его образовании:
— межевой план;
— утвержденный проект организации и застройки территорий садоводческого, огороднического или дачных некоммерческого объединений граждан;
— проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения
— утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
— межевой план;
— утвержденный проект организации и застройки территорий садоводческого, огороднического или дачных некоммерческого объединений граждан;
— проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения
— утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
4. Документы, подтверждающие право собственности заявителя на землю:
— Свидетельства о праве собственности на землю (синие свидетельства) которое выдавались по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
— Свидетельства о праве собственности на землю (синие свидетельства) которое выдавались по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
— Свидетельство о праве собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения которое выдавались по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «»О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Данная форма свидетельства использовалась и для удостоверения прав на приватизированные участки приусадебных земель.
— Выписка из Единого государственного реестра по недвижимости.
Учитывая, что качество чертежей границ в ряде случаев неудовлетворительное, то допускается изменение площади по сравнению с переданной в собственность при приватизации, допускается изменять не более чем на 10% или на величину минимального размера земельного участка, установленного градостроительным регламентом.
— Выписка из Единого государственного реестра по недвижимости.
Учитывая, что качество чертежей границ в ряде случаев неудовлетворительное, то допускается изменение площади по сравнению с переданной в собственность при приватизации, допускается изменять не более чем на 10% или на величину минимального размера земельного участка, установленного градостроительным регламентом.
Зачем нужно заключение кадастрового инженера при уточнении границ земельного участка?
Техническое заключение кадастрового инженера – это документ, в котором специалист укажет выводы о координатах и характеристиках объекта, о выявленных ошибках и несоответствиях.
Техническое заключение кадастрового инженера оформляется по вопросам, связанным с координированием объекта недвижимости, несоответствием со сведениями ЕГРН, с подтверждением безопасности здания. Заключение может выдаваться в виде отдельного документа, либо заполняться как раздел в межевом или техническом плане. По заключению инженера можно устранить реестровую или иную ошибку, снять объект с учета в Росреестре, узаконить выполненные работы.
Заключением инженер может обосновать месторасположение границ, описать выявленные реестровые ошибки или результат их устранения, отметить несоответствие кадастровым сведениям ЕГРН. Как отдельный документ заключение оформляется для подтверждения признаков объекта недвижимости или урегулирования спорных вопросов.
В соответствии с пунктами 3, 68 и 69 Приложения №2 к приказу Росреестра от 14.12.2021 года N П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», при подготовке межевого плана при уточнении границ земельного участка, в состав межевого плана в обязательном порядке включается заключение кадастрового инженера.
В Заключение в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:
— описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания);
— сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
— описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания);
— сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
Как кадастровый инженер определяет границы участка?
При подготовке заключения кадастрового инженера, как правило, предварительно производятся либо геодезические измерения на объекте, либо обследование самого объекта. Во время кадастровых исследований инженер устанавливает местоположение координат характерных точек границ земельных участков, а уже затем соединяет их линиями на плане. Эти линии и будут границами. От того, насколько точно установлены координаты поворотных точек, будет зависеть точность определения границ.
Далее, на основании полученных результатов измерений или обследования, а также на основании сведений ЕГРН об объекте, кадастровым инженером в виде связного текста производится независимое заключение, содержащее описание сложившейся ситуации, даются профессиональные рекомендации по решению вопроса.
Заключение кадастрового инженера может быть использовано Заказчиком в качестве доказательства правильности прохождения границ его земельного участка или для обоснования площади земельного участка, обоснования наличия кадастровой ошибки в местоположении границ и площади земельного участка, может быть подготовлено для обоснования наличия или отсутствия на земельном участке объектов капитального строительства, а также для обоснования некапитальности имеющегося на земельном участке строения.
Правильно составленное Заключение кадастрового инженера может сыграть главнейшую роль в споре о границах земельных участков, например, при оспаривании результатов ошибочного межевания. Заключение кадастрового инженера в составе межевого плана будет очень хорошим дополнением к заключению судебного эксперта о наличии ошибок в межевании земельного участка или, напротив, может помочь в оспаривании необъективного и необоснованного заключения судебной экспертизы.
