Разбираем признаки: Как экспертиза капитальности определяет недвижимое имущество
Определение "недвижимого имущества":
Вступая в тему признания строений как недвижимого имущества, необходимо обратить внимание на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая четко дифференцирует вещи на недвижимые и движимые. Это разграничение производится на основании экспертизы капитальности строений, что охватывает понятия «недвижимости» и «недвижимого имущества».
Признаки недвижимости:
- Наличие прочной связи с землей: Прочная конструктивная связь с земельным участком становится ключевым признаком недвижимости. Фундамент, как строительный элемент, играет решающую роль в определении этой связи. Однако, необходимо отметить, что отсутствие установленных критериев для прочной связи несет определенные трудности, такие как регистрация права собственности на некоторые объекты, например, заборы.
- Невозможность перемещения объекта: Оценочный признак, тесно связанный с прочной связью. Определяется, будет ли перемещение объекта причинять значительный ущерб его конструкции и функциональности. Этот признак служит дополнительным барьером к определению недвижимого имущества.
- Создание недвижимости в установленном порядке: Хотя данный признак не указан явно в Гражданском кодексе, его соблюдение обусловлено требованиями гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Этот аспект признания недвижимости требует соблюдения норм и правил градостроительства.
Виды объектов недвижимости:
Для более ясного представления, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет различные виды объектов, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства и другие.
Государственная регистрация прав на недвижимость:
Пункт 1 статьи 131 ГК РФ четко подчеркивает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость. Этот момент также подтверждается частями 3 и 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Другие вещные права:
Помимо права собственности, подлежат государственной регистрации также иные вещные права. Согласно пункту 1 статьи 216 ГК РФ, среди них:
- Хозяйственное ведение;
- Оперативное управление;
- Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;
- Сервитут (регистрируется как ограничение, обременение).
Эта регистрация необходима для обеспечения стабильности гражданского оборота и является основным механизмом защиты вещных прав на недвижимость.
Объекты недвижимости и ЕГРН:
Однако, стоит ли объект недвижимости, не зарегистрированный в ЕГРН, считаться таковым? Верховный Суд РФ разъясняет, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для ее признания объектом недвижимости, ссылаясь на пункт 1 статьи 130 ГК РФ.
Тем не менее, регистрация в ЕГРН не гарантирует абсолютной недвижимости объекта. Если он лишен признаков, указанных в статье 130 ГК РФ, или при возведении были допущены нарушения закона, собственник земли имеет право оспорить право собственности на такой объект. Это может привести к исключению из ЕГРН записи о правах и, в конечном итоге, к сносу объекта.
