Легализация самостроя в 2023: Шаги регистрации, признаки и обязательные условия

Законодательные изменения в сфере градостроительства привели к новым возможностям для легализации самостроя в 2023 году. Согласно Закону № 339-ФЗ, который внес изменения в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ, самострой может быть подвергнут легализации при соблюдении определенных условий.

Признаки самостроя по новому законодательству

Согласно новому закону, самостроем признается любое здание, сооружение или строение, которое соответствует следующим критериям:

Возведено на участке, не предоставленном собственнику.
Размещено на земле с разрешенными видами использования, не предусматривающими строительства.
Построено без необходимых разрешений и согласований, требуемых законом.
Возведено с нарушением строительных правил и норм.

Важно отметить, что эти нарушения должны существовать на момент начала строительства и сохраняться на момент выявления самостроя. Закон также учитывает, что самострой не считается таковым, если собственник не знал и не должен был знать о наличии ограничений на момент строительства.

Шаги к легализации самостроя в 2023 году

Прежде всего, легализация самостроя осуществляется через суд, что снижает риск произвольных решений чиновников. Однако местные власти также обязаны предпринимать меры по устранению нарушений, создавая межведомственные комиссии для предотвращения и узаконивания самостроя.

Обязательные условия для легализации самостроя

Процесс легализации самостроя требует внимательного рассмотрения двух ключевых аспектов:

1.Подтверждение прав на участок и соответствие разрешенному виду использования:

Успешная легализация начинается с подтверждения прав на земельный участок.
Важно также удостовериться, что вид разрешенного использования земли соответствует предназначению для строительства.

2.Обеспечение безопасности и соответствие строительным нормам:

Легализация требует проверки соответствия объекта требованиям безопасности.
Характеристики самостроя должны соответствовать строительным нормам и правилам.

Легализация через суд

Для признания права собственности на самострой или оспаривания отказа муниципальных органов в административном порядке согласования самостроя, собственник может обратиться в суд. В соответствии со статьей 222 ГК РФ, признание права собственности через суд возможно, если:

Истец подтвердил свои права на землю.
На момент подачи иска самострой приведен в соответствие с законодательными нормами.
Узаконенный самострой не нарушает интересы других ли

Если постройка была возведена не владельцем участка, суд может признать за ним право собственности с компенсацией расходов застройщику.

ГПЗУ, технические условия

На первом этапе согласований необходимо получить градостроительное планирование земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на подключение к инженерным сетям. В Москве, например, ГПЗУ выдает Москомархитектура. Этот документ содержит подробное описание характеристик и ограничений участка, параметров разрешенного строительства. Технические условия выдаются ресурсоснабжающими организациями для подтверждения точек подключения и возможности присоединения объекта к сетям.

Проведение обследования самостроя

Для подготовки проектной документации проводится обследование незаконной постройки с определением ее фактических характеристик. Проектная организация, как правило, выполняет это обследование, учитывая все строительные нормы и правила в готовом проекте. В процессе обследования используются методы визуального осмотра, инструментальной диагностики конструкций и расчеты допустимых нагрузок. Также проверяется, соответствует ли самострой общим правилам застройки на данной территории и интересам владельцев соседних объектов.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Разрешения на строительство или реконструкцию выдаются на основе проекта, подготовленного проектной организацией. В этом документе проектировщик должен подтвердить, что состояние объекта и выполненные работы соответствуют всем показателям безопасности. Проект включает все необходимые расчеты, схемы и обоснования безопасности.

Прохождение экспертизы проекта

Проектная документация должна пройти экспертизу безопасности, которую проводят государственные и негосударственные экспертные организации. Экспертное заключение вместе с проектом передается в органы госстройнадзора для получения разрешения на строительство.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагивают фасады)

Фасады объектов должны соответствовать единым архитектурно-художественным требованиям, действующим в населенном пункте. Для подтверждения соответствия незаконной постройки таким требованиям необходимо разработать архитектурно-градостроительное решение (АГР) и получить свидетельство об его утверждении. В Москве такой документ оформляется Москомархитектурой.

Получение разрешения на строительство

В органах строительного надзора рассматривают проект, положительное экспертное заключение, ГПЗУ и другие документы. Если заявитель подтвердит, что незаконная постройка соответствует нормам безопасности, построена на легально предоставленном участке, выдается разрешение на строительство.

Получение разрешения на ввод

Так как объект уже фактически возведен, сразу после выдачи разрешения на строительство можно обращаться за официальным вводом его в эксплуатацию. Для этого также нужно обращаться в органы стройнадзора, передавать ранее полученную документацию. После фактического обследования будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. С этим документом можно заказывать техплан, обращаться в Росреестр на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Легализация через государственную комиссию и суд

1. Легализация через государственную комиссию

Городская комиссия в Москве занимается выявлением и урегулированием вопросов, связанных с самовольными постройками. Она имеет полномочия выдавать предписания об устранении нарушений или оформлять документы на снос самостроя. Если самострой находится на муниципальной земле, комиссия может обратиться в суд с иском.

2. Получение всех документов для легализации

Для узаконивания объекта необходимо собрать стандартный комплект документов, подтверждающих права на участок и отсутствие ограничений на строительство. Этот комплект включает в себя ГПЗУ, выписку ЕГРН о праве собственности, договор на аренду или иные документы о законном владении. Эти документы должны утверждать, что использование земли позволяет возводить здания.

3. Обследование соответствия построенного объекта нормам

Обследование самостроя заказывается для подтверждения соблюдения строительных норм и правил. В соответствии с Постановлением № 234-ПП, Комиссия может устанавливать собственнику сроки на завершение строительства или приведение объекта в соответствие с законодательством. После обследования составляются акты и заключения, рассматриваемые специалистами Комиссии.

4. Подача документов в государственную комиссию

В соответствии с Постановлением № 234-ПП, Городская комиссия ведет реестр незаконных построек и решений, принятых по итогам рассмотрения дел. Документы можно предоставить через «Единое окно», МФЦ или сайт Мэра Москвы. План заседаний комиссии публикуется на сайте Мэра Москвы не реже одного раза в два месяца. При положительном решении, объект исключается из реестра, и можно приступить к вводу в эксплуатацию и оформлению прав собственности.

Легализация через суд

1. Сбор документов – ГПЗУ, документы на землю

Легализация самостроя через суд требует подтверждения прав на землю. Необходимо получить договор аренды или выписку из ЕГРН. Также необходимо предоставить ГПЗУ, подтверждающее отсутствие ограничений на строительство и соответствие допустимым параметрам.

2. Проведение экспертизы построенного объекта

Перед обращением в суд необходимо провести стандартное обследование, проектирование и экспертизу незаконной постройки. Эти работы выполняются проектной организацией по заявке собственника. Документы должны подтверждать соблюдение обязательных норм и правил.

3. Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения спорного объекта. Иск может быть о признании права собственности или обжаловании незаконного решения государственных органов. Можно запросить проведение строительной экспертизы. Эксперты и юристы могут предоставить профессиональную помощь на всех этапах судебного разбирательства.

4. Получение разрешения на ввод

Решение суда о признании права собственности необходимо представить в Росреестр или МФЦ. После внесения записи в ЕГРН, самовольно возведенная постройка будет узаконена с возможностью использования и продажи.

За незаконную постройку предусмотрена ответственность в виде обязанности снести ее за счет собственника. Кроме того, предусмотрены штрафы в зависимости от статуса собственника: для частных лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий.

Выводы

Под самостроем понимается незаконное возведение объекта без прав на участок, разрешений и согласований, с нарушением строительных норм. Узаконить самострой можно через административный или судебный порядок, в том числе исполняя предписания Комиссии по самовольным постройкам.